Polski system eksmisyjny działa kiepsko. Nierzadko odległy termin wydania prawomocnego wyroku eksmisyjnego i często długi czas przyznawania mieszkań socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych. To wszystko sprawia, że wielu właścicieli mieszkań na wynajem nie czuje się odpowiednio chronionych przez państwo. Czasem konflikty z lokatorami, którzy odmawiają wyprowadzki, mogą kończyć się dość nietypowo. Dwa miesiące temu, media społecznościowe obiegło zdjęcie mężczyzny, który deklarował, że w ramach pomocy swojej znajomej zabrał drzwi do mieszkania zasiedlonego przez zadłużoną lokatorkę. Takie niestandardowe rozwiązanie wzbudziło entuzjazm i rozbawienie dużej części internautów. Trzeba natomiast pamiętać, że jeśli lokator będzie odpowiednio zdeterminowany, to próby zabierania drzwi wejściowych lub podobnych działań, mogą skończyć się odpowiedzialnością karną. Wszystko za sprawą przepisów, które wprowadzono po doniesieniach o „czyścicielach kamienic”.
Artykuł w dużym skrócie:
- W 2015 r. po doniesieniach dotyczących tzw. czyścicieli kamienic, uchwalono przepisy prawa karnego dotyczące odpowiedzialności między innymi za samowolne odcinanie mediów lokatorowi oraz inne działania mające zmusić go do wyprowadzki.
- Próby samodzielnej „eksmisji” mogą być również kwalifikowane jako naruszenie miru domowego. Pamiętajmy, że zgodnie z prawem, posiadanie w złej wierze (w tym również bezprawne lub nieuprawnione) także podlega ochronie.
- Interwencje polegające chociażby na usuwaniu drzwi z mieszkania mogą być pozornie skuteczne. Jednak mogą one też spowodować kłopoty dla właściciela mieszkania lub osób mu pomagających. Wiele zależy od późniejszej postawy lokatora.
Poniżej opisujemy kontrowersyjne i jednocześnie ważne kwestie związane z ochroną praw lokatorów.
Zabieranie drzwi do mieszkania zdarzało się już w przeszłości
Przeszukując Internet zobaczymy, że udokumentowane próby zmuszenia lokatora do wyprowadzki poprzez zabieranie drzwi wejściowych do mieszkania, zdarzały się już wcześniej. Przykładem jest chociażby sytuacja, która w 2021 r. miała miejsce na terenie Łodzi. Oczywiście, ocena każdego przypadku jest inna. „Czasem decyzja o podjęciu radykalnych działań wynika z narastającej desperacji właściciela mieszkania i przeświadczenia, że procedury sądowe i eksmisyjne będą trwały długo. Jest to możliwe, ale jednak nie stuprocentowo pewne” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Warto jednak pamiętać, że uchwalenie w 2015 r. specjalnego przepisu kodeksu karnego, który ma zniechęcać do prób samodzielnej quasi-eksmisji, było poprzedzone medialnymi doniesieniami o tak zwanych „czyścicielach kamienic”. „Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuł 191 paragraf 1a kodeksu karnego, wprowadzony ustawą z dnia 10 września 2015 roku i obowiązujący od 7 stycznia 2016 roku” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Zgodnie ze wspomnianym przepisem: „Tej samej karze (pozbawienia wolności do lat 3 - przyp. red.) podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Ściganie przestępstwa opisanego wyżej następuje na wniosek pokrzywdzonego, o czym warto pamiętać. Tak więc w praktyce wiele zależy od dalszego zachowania osoby zmuszonej do wyprowadzki.
Czy sąd może być dość pobłażliwy dla właściciela mieszkania?
Dotychczasowe orzecznictwo wskazuje, że zastosowanie artykułu 191 paragraf 1a kodeksu karnego może dotyczyć sytuacji związanych na przykład z zabraniem rzeczy osobistych najemcy, rozwiązaniem przez oskarżonego umowy na dostarczanie energii elektrycznej i zablokowaniem dostawy gazu do zasiedlonej nieruchomości mieszkaniowej. „Sąd wymierzając karę bierze pod uwagę np. niekaralność sprawcy, jego wcześniejsze zachowanie i szkodliwość społeczną czynu (jak w przypadku Wyroku Sądu Rejonowego w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 22 listopada 2018 r. - sygn. akt II K 292/18)” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Niemniej jednak, zachowanie polegające przykładowo na zabieraniu drzwi wejściowych w celu przymuszenia lokatora do wyprowadzki, można uznać za ryzykowne prawnie - podobnie zresztą jak dzielenie się dowodami takiego działania w mediach społecznościowych. Tym bardziej, że lokatorzy są coraz lepiej wyedukowani prawnie i korzystają z pomocy prawnej oraz wsparcia organizacji lokatorskich. „Właściciel mieszkania decydujący się na próby samodzielnej quasi-eksmisji, powinien znać ryzyko prawne, a można odnieść wrażenie, że bywa z tym dość różnie” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Możliwa odpowiedzialność też na podstawie innego przepisu
Tytułem uzupełnienia warto wspomnieć, że próba samodzielnej „eksmisji” kłopotliwego najemcy może skutkować również odpowiedzialnością z art. 193 kodeksu karnego. Taką odpowiedzialność związaną z naruszeniem/zakłóceniem miru domowego ponosi też właściciel mieszkania, o ile wcześniej wynajął swoje lokum. Zdaniem niektórych prawników, odpowiedzialność karna właściciela jest możliwa nawet jeśli lokator aktualnie nie posiada żadnego tytułu prawnego do zamieszkania (zobacz: M. Mozgawa [w:] M. Budyn-Kulik, P. Kozłowska-Kalisz, M. Kulik, M. Mozgawa, Kodeks karny. Komentarz, wyd. VII, Warszawa 2015, art. 193). Zdarzały się wyroki, w których sąd uwzględniał jako okoliczność łagodzącą desperację właściciela mieszkania związaną z kłopotliwym najemcą. „Przykładem może być Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 17 listopada 2015 r. (sygn. akt: II K 792/14)” - wskazuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Cała sytuacja powinna skłaniać do refleksji, a nie do śmiechu
Podsumowując opisywaną na wstępie sytuację związaną z zabraniem drzwi jako karą dla zadłużonej lokatorki można stwierdzić, że powinien to być nie powód do śmiechu, tylko raczej do refleksji - zwłaszcza dla polityków. Problemy eksmisyjne występują od lat i niewiele się w tej materii zmienia. Samodzielne działania właścicieli na pewno nie są rozwiązaniem systemowym, lecz przejawem słabego działania państwa. „Pamiętajmy, że takie działania mogą dotyczyć najemców nie tylko uciążliwych, ale po prostu aktualnie niewygodnych z jakiegoś powodu (np. chęci szybkiego wynajęcia lokalu komuś innemu za wyższą kwotę)” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości
