Na początku bieżącego stulecia gminy posiadały w zasobie ponad 1,4 miliona mieszkań komunalnych, a więc około dwukrotnie więcej niż obecnie. Spadek wielkości zasobu mieszkaniowego gmin o prawie połowę miał dwie główne przyczyny - masową wyprzedaż lokali oraz bardzo małą skalę nowych inwestycji. Wszystko wskazuje na to, że obecny rząd postawi tamę wykupowi mieszkań komunalnych na preferencyjnych warunkach, czyli z bonifikatami wynoszącymi nawet 99%. Rodzi się jednak pytanie, jak na tę zmianę zareagują lokatorzy. Zwłaszcza tacy, którzy mieli w planach wykup mieszkania komunalnego albo wyremontowali je na własny koszt. Sytuacja ze Szczecina pokazuje, iż protesty są możliwe.
Artykuł w dużym skrócie:
- Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w bieżącej kadencji Parlamentu zostaną przyjęte przepisy ograniczające lub zupełnie wykluczające wykup mieszkań komunalnych z bonifikatą. Ma to być element szerszych zmian w zasobie komunalnym, które dodatkowo wprowadzą niemal pełną weryfikację dochodową najemców.
- Można jednak spodziewać się negatywnych reakcji części lokatorów, co pokazała już sytuacja ze Szczecina. Tamtejsi włodarze rozważali zakaz wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą. To zirytowało lokatorów, którzy wcześniej wyremontowali mieszkania na swój koszt.
- Jeżeli ogólnokrajowe przepisy ograniczające tani wykup mieszkań komunalnych wejdą w życie, to będą one przewidywały okres przejściowy. W takim przypadku, miasta mogą się spodziewać napływu wniosków o wykup (na starych warunkach). Gminy posiadają jednak swobodę w zakresie zarządzania swoim zasobem mieszkaniowym.
Poniżej prezentujemy więcej informacji o temacie, który w przyszłości może wzbudzać spore kontrowersje.
Jeden projekt „antywykupowy” jest już w Sejmie …
Oczywiście, wciąż nie można mieć stuprocentowej pewności co do tego, czy zakaz wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą zostanie uchwalony w czasie bieżącej kadencji Parlamentu. Wydaje się to jednak prawdopodobne, a uzasadnienie stanowią dwa argumenty. „Po pierwsze, Sejm już pracuje nad projektem ustawy przewidującej zakaz zbywania mieszkań przez gminy po cenie niższej od rynkowej, również na rzecz wieloletnich lokatorów” - przypomina Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Po drugie, wspomniany projekt generalnie cieszy się poparciem rządu, choć możliwe są pewne korekty łagodzące całkowity zakaz wyprzedaży. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy numer 1318). „Ten projekt sygnowany przez Lewicę, po II czytaniu na posiedzeniu Sejmu w dniu 17 grudnia 2025 roku, następnie skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Z pewnością warto śledzić dalszy bieg procesu legislacyjnego” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Sprawa ze Szczecina zapowiedzią kolejnych sporów?
Argumenty przemawiające za zakazem wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą lub przynajmniej znaczącym ograniczeniem wykupu wskazują, że zasób komunalny wciąż się kurczy, a gminy co roku sprzedają ok. 12 000 - 15 000 mieszkań mimo deficytu lokali z niskim czynszem. To generalnie dobry argument, ale trzeba pamiętać o dwóch kwestiach. Mianowicie, poprawa dostępności lokali gminnych z niskim czynszem wymaga też innych zmian - m.in. wprowadzenia pełnej weryfikacji dochodowej najemców i zwiększenia rotacji lokatorów, co będzie trudne politycznie. „Poza tym lokatorzy mieszkań komunalnych mogą mieć pretensje dotyczące tego, że państwo zmienia zasady najmu. Potwierdzenie stanowi niedawna sytuacja ze Szczecina” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Około pół roku temu lokalne media ze Szczecina informowały o protestach lokatorów w odpowiedzi na plany miejscowych władz wykluczające możliwość dalszego wykupu mieszkań z bonifikatą. Protestowały zwłaszcza te osoby, które wcześniej zdecydowały się na kosztowny remont mieszkania w programie „Mieszkanie do remontu”. Jak mówił jeden z protestujących: „Nigdy nie wziąłbym mieszkania, gdybym wiedział, że nie mogę go wykupić. Wyremontowałem miastu mieszkanie i co dalej? Mogę w nim mieszkać, ale nie mogę go zapisać w spadku czy sprzedać, by kupić inną nieruchomość (…)”.
Ostatecznie sporna sytuacja zakończyła się kompromisem. Otóż, obecne zasady przyznawania bonifikat w Szczecinie będą dotyczyły wniosków o wykup mieszkań złożonych do połowy bieżącego roku. Później mają obowiązywać zasady mniej korzystne dla najemców, bo miasto chce przyznawać coraz mniejsze bonifikaty. „Spór ze Szczecina udało się rozwiązać w sposób przynajmniej częściowo satysfakcjonujący najemców. Ten przykład pokazuje jednak, że w razie wprowadzenia ogólnopolskiego zakazu wykupu mieszkań gminnych z bonifikatą, samorządowcy będą musieli się zmierzyć z negatywnymi reakcjami części lokatorów” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Czy pojawi się fala wniosków o wykup mieszkań?
Procedowany przez Sejm projekt Lewicy zakłada, że zakaz taniego wykupu wybudowanych dotąd lokali komunalnych zacznie obowiązywać już 1 stycznia 2027 r. Rodzi się zatem pytanie, czy w okresie przejściowym, być może bardzo krótkim, gminy nie zostaną dosłownie zasypane wnioskami o wykup na starych zasadach. Każda osoba składająca taki wniosek musi jednak pamiętać, że decyzja o możliwości wykupu „M” należy do gminy, która sama decyduje, jakie lokale zostają przeznaczone do sprzedaży (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2023 r. - I OSK 1084/21). „Gminy posiadają bowiem swobodę w zarządzaniu należącymi do nich mieszkaniami, choć ta swoboda niebawem może zostać ograniczona w zakresie stosowania bonifikat” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości
