Zapowiadany rządowy portal cen mieszkań (Portal DOM) został przyćmiony przez łatwiejszy dostęp do danych z rejestrów cen nieruchomości (RCN). Przez dłuższy czas ze wspomnianych rejestrów korzystali głównie rzeczoznawcy majątkowi, a dostęp dla Kowalskich ograniczała opłata oraz czasem dość kłopotliwa procedura wnioskowania o dane. Teraz wiele się zmieniło, a niektóre miasta opublikowały dane z rejestrów cen nieruchomości udostępniając je wszystkim zainteresowanym w przystępnej formie (np. interaktywnej mapy). Na takie rozwiązanie zdecydowała się na przykład Warszawa. Na przykładzie stolicy warto wyjaśnić, dlaczego w danych RCN czasem zdarzają się mocno zaskakujące wyniki (np. bardzo niskie ceny 1 m kw.).

Artykuł w dużym skrócie:

• Przeglądając dane z RCN zobaczymy na przykład niskie ceny za 1 m kw. mieszkań, mocno odstające od lokalnej średniej. Przyczyna może być różna. Chodzi na przykład o obrót udziałami w lokalach i pozorną rynkowość transakcji.
• Warto również sprawdzać, czy obrót faktycznie dotyczy lokali mieszkalnych. W nowszych blokach często bywają sprzedawane udziały w hali garażowej stanowiącej odrębny lokal użytkowy.
• Dane RCN mogą pomóc w wycenie mieszkania, ale jako jeden z elementów. We wspomnianym rejestrze brakuje bowiem informacji np. o stanie lokalu mieszkalnego oraz budynku i ewentualnych obciążeniach (np. wpisanej służebności mieszkania).

Poniżej Leszek Markiewicz prowadzący agencję NieruchomosciSzybko.pl prezentuje więcej informacji oraz ciekawych spostrzeżeń w temacie danych z RCN, który w ostatnim czasie wzbudzał całkiem spore zainteresowanie.

Kłopotliwe są między innymi transakcje udziałami

Przeglądając wspomnianą już wcześniej mapę z danymi RCN, które udostępniła Warszawa widzimy między innymi, że czasem w podobnej albo nawet tej samej lokalizacji łączne ceny sprzedaży mieszkań z tego samego roku transakcji różnią się znacząco - mimo zbliżonego metrażu. Jakie może być wyjaśnienie? Otóż, warto zawsze zwracać uwagę na to, czy sprzedany został cały lokal, czy może część ułamkowa (np. 1/2). „Tym bardziej, że w danych z RCN widzimy czasem obrót dotyczący bardzo małych udziałów, przykładowo jednej szóstej lub jednej ósmej mieszkania” - tłumaczy Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Na warszawskiej mapie cenowej prezentowane są informacje o udziałach, ale niektóre portale wtórnie pokazujące dane z RCN, gubią wzmianki dotyczące „ułamkowości” transakcji. Jeśli na podstawie ceny udziału obliczymy cenę 1 m kw. mieszkania (z uwzględnieniem całej powierzchni „M”), to uzyskany wynik będzie bardzo niski. Istnieje jeszcze jedna ważna kwestia. Mianowicie, udziały często posiadają cenę nieproporcjonalną do wartości całej nieruchomości. „Może się przykładowo okazać, że połówkowy udział zostanie sprzedany za znacznie mniej niż połowa ceny całego mieszkania. Pamiętajmy, że obrót udziałami to specyficzna aktywność interesująca głównie inwestorów” - podkreśla Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Uwaga na obrót udziałami w garażach podziemnych

W przypadku danych z RCN, które prezentuje na mapie miasto Warszawa, nie unikniemy transakcji dotyczących udziałów w garażach podziemnych. Przypomnijmy, że w wielu nowszych budynkach hala garażowa nie stanowi części nieruchomości wspólnej, lecz funkcjonuje jako wyodrębniony lokal. W takiej sytuacji, nabywcy miejsca garażowego kupują udział dotyczący lokalu użytkowego (niezależnie od transakcji związanej z mieszkaniem). Na portalach czerpiących dane z RCN, czasem możemy znaleźć transakcje „garażowe” pomieszane razem z tymi dotyczącymi lokali mieszkalnych. „Co więcej, takie transakcje bywają prezentowane bez uwzględnienia niewielkiego kupowanego udziału w lokalu użytkowym, co sprawia, że cena zakupu 1 m kw. jest bardzo niska” - mówi Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Jeżeli natomiast miejsce postojowe funkcjonuje jako pomieszczenie przynależne lub część nieruchomości wspólnej, to jego obecność oczywiście też wpływa na łączną cenę mieszkania (choć możliwość osobnego zakupu jest wykluczona). Na cenę sprzedaży rzutuje również powiązanie z mieszkaniem innych powierzchni - przykładowo komórek lokatorskich, a nawet ogródków na parterze użytkowanych na wyłączność dzięki umowie „quoad usum” (nie wspominając już o balkonach i tarasach). „Próbując wycenić mieszkanie, nie unikniemy tematu dodatkowych powierzchni” - podkreśla Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Czasem rynkowość transakcji bywa teoretyczna …

Pewnym problemem w kontekście danych z RCN bywa także charakter transakcji, który nie do końca musi być rynkowy. Sama nieruchomość bywa też odbiegająca od średniej. Dobrym przykładem jest transakcja polegająca na przeniesieniu własności mieszkania, które wcześniej zostało adaptowane z części wspólnej (przykładowo: strychu) dzięki zgodzie wspólnoty mieszkaniowej. Taka transakcja bywa określana jako rynkowa, ale cena zakupu mieszkania z nią związana może być niska. „Cenę mocno odstającą od średniej mogą też generować transakcje pomiędzy stronami powiązanymi, które tanio sprzedają sobie mieszkanie albo sprzedaże mocno zniszczonych lokali (np. po pożarze lub dewastacji)” - dodaje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Czy można wycenić mieszkanie na podstawie RCN?

Jeszcze jednym czynnikiem wpływającym na cenę transakcyjną może być stan prawny mieszkania. Dopiero po spojrzeniu do księgi wieczystej stwierdzimy, że lokal obciąża przykładowo hipoteka przymusowa lub służebność osobista mieszkania na rzecz seniora. Właśnie dlatego analiza treści księgi wieczystej jest podstawowym elementem badania nieruchomości mieszkaniowej - nie tylko przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny, ale również typowego nabywcę. „Największe zagrożenie to potencjalne problemy prawne, które trudniej wykryć. Przykładem jest niedawno opisywana przez nas kwestia samowoli budowlanych w domach oraz mieszkaniach” - podsumowuje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.