Program Kredyt na Start wzbudzał spore kontrowersje przez całe miesiące. Niedawno Minister Rozwoju i Technologii zasugerował, że jego resort rezygnuje z wcześniejszych propozycji i przedstawi nowe rozwiązania w pierwszym kwartale 2025 roku. To oznacza, że ewentualne dopłaty kredytowe dla nabywców mieszkań pojawią się później. Opisywana sytuacja może mieć wpływ również na budownictwo społeczne, a raczej potencjalnych uczestników tego systemu. Rządowa propozycja poza kontrowersyjnymi dopłatami do kredytów mieszkaniowych zakładała również możliwość zaciągnięcia bezodsetkowego kredytu na sfinansowanie partycypacji związanej z najmem mieszkania od towarzystwa budownictwa społecznego lub społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Nie wiadomo, czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii uwzględni to rozwiązanie w ramach nowych propozycji. Tymczasem lokatorzy TBS/SIM pożyczają pieniądze w bankach z wysokim kosztem kredytu (dużo wyższym niż posiadacze kredytów mieszkaniowych). 

Artykuł w dużym skrócie:

• Projekt ustawy dotyczącej programu Kredyt na Start wprowadzał możliwość zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na partycypację do TBS/SIM.
• Nie wiadomo, czy ten postulat pojawi się w nowych propozycjach mieszkaniowych Ministerstwa Rozwoju i Technologii. To ważne, bo lokatorzy TBS nie mogą korzystać z tańszych kredytów mieszkaniowych i są skazani na drogie kredyty gotówkowe.
• Brak możliwości taniego finansowania partycypacji jest barierą, która ogranicza rozwój budownictwa społecznego. Warto w tym kontekście pamiętać, że typowa kwota partycypacji mocno wzrosła przez ostatnie lata (podobnie jak koszty budowy).

Poniżej Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości omawia rzadko opisywany aspekt, jakim są kłopoty lokatorów TBS/SIM związane z wysokimi partycypacjami i drogimi kredytami gotówkowymi.

„Kredyt 0%” miał finansować również partycypację

Plany Ministerstwa Rozwoju i Technologii związane z preferencyjnym finansowaniem partycypacji dla lokatorów towarzystw budownictwa społecznego i społecznych inicjatyw mieszkaniowych pozostawały w cieniu sporów o dotowanie kredytów mieszkaniowych. Tymczasem ten aspekt związany z najmem społecznym mieszkań wydaje się bardzo ciekawy. „Resort rozwoju i technologii zauważył bowiem temat, który wcześniej niesłusznie był pomijany. Co więcej, korzystne dla lokatorów finansowanie partycypacji SIM i TBS raczej nie wzbudzało kontrowersji wśród koalicjantów, w odróżnieniu od dopłat kredytowych” - uważa Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Przypomnijmy, że projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart” z 2 lipca 2024 roku zakładał możliwość preferencyjnego pożyczania środków beneficjentom w celu pokrycia całości albo części wydatków na finansowanie:

• partycypacji do SIM/TBS
• wkładu mieszkaniowego do spółdzielni (wnoszonego przez osobę, dla której ustanowione będzie spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania)

Preferencyjny kredyt na pokrycie partycypacji lub wkładu spółdzielczego miał mieć okres spłaty wynoszący od 5 lat do 15 lat. Uprawnienie do jego zaciągnięcia byłoby niezależne od wieku kredytobiorcy lub kredytobiorców. Lipcowy projekt w sprawie programu Kredyt na Start wskazuje, że dopłatami byłoby objętych 60 pierwszych rat kredytu na partycypację lub wkład mieszkaniowy. „Gwarancja BGK wedle założeń miała obejmować całość kwoty udzielanego kredytu lub kwotę 100 000 zł w przypadku większych potrzeb finansowych” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Co ważne, dopłaty do kredytu na partycypację SIM/TBS lub wkład mieszkaniowy, przez 5 lat miały pomniejszać ratę do poziomu, jaki miałaby ona przy stopie oprocentowania wynoszącej 0%. „Po zakończeniu pięcioletnich dopłat, opisywane kredyty byłyby oprocentowane na poziomie zbliżonym do kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Resort rozwoju i technologii chciał, aby takie rozwiązanie zostało wprowadzone bezterminowo i utrzymane po zakończeniu dopłat do kredytów mieszkaniowych” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Teraz lokatorom pozostaje drogi kredyt gotówkowy

Rodzi się pytanie, czy nowy pakiet rozwiązań mieszkaniowych, który zapowiedział niedawno Minister Rozwoju i Technologii będzie przewidywał podobne wsparcie kredytowe dla przyszłych lokatorów spółdzielni, towarzystw budownictwa społecznego oraz społecznych inicjatyw mieszkaniowych. „Jeżeli nie, to wspomniane osoby będą się czuły zawiedzione - i to w sposób uzasadniony. Niestety, na razie nie wiemy zbyt wiele o nowych planach ministerstwa” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Warto w tym kontekście pamiętać, że partycypacje oraz wkłady mieszkaniowe nie mogą być obecnie finansowane kredytami mieszkaniowymi, które zwykle pozostają dwa, a nawet trzy razy tańsze niż kredyty gotówkowe. „Lokatorzy muszą zatem wybierać kredyty gotówkowe z oferty banków i SKOK-ów, które obecnie cechują się rzeczywistą roczną stopą oprocentowania (RRSO) na poziomie np. 14% - 15% rocznie” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Partycypacje TBS znacznie droższe niż kilka lat temu

Znaczenie wysokich kosztów kredytu zwiększa fakt, że partycypacje dotyczące budowy nowych mieszkań przez SIM i TBS są znacznie wyższe niż jeszcze kilka lat temu (podobnie zresztą jak wkłady mieszkaniowe w nielicznych nowych inwestycjach spółdzielczych). Taką sytuację należy wiązać z dużym wzrostem kosztów budowy przez ostatnie lata. „Nawet w przypadku inwestycji SIM/TBS z mniejszych miast, wymagana wysokość partycypacji może zaskakiwać” - uważa Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Przykładem niech będą mieszkania, które ma wybudować TBS Biłgoraj (przy ul. Ks. Stanisława Matrasia w Biłgoraju, w budynku numer 2). Wysokość partycypacji wyniesie tam 30% kosztów budowy, co oznacza maksymalną stawkę procentową. Jeśli lokator zdecyduje się na mieszkanie o powierzchni 50 mkw., to partycypacja będzie wynosić ok. 90 000 zł. „Warto zwrócić uwagę, że względem sytuacji z minionej dekady wyraźnie wzrosły też kwoty płacone za cesję praw do partycypacji TBS” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości