W połowie stycznia 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że do międzyresortowych oraz publicznych konsultacji trafił projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Wspomniany projekt stanowi kolejną próbę rozwiązania problemu dotyczącego nieuregulowanych gruntów pod blokami spółdzielczymi. Ten problem jest szczególnie widoczny w Warszawie, a bardzo ogólne szacunki wskazują, że może on dotyczyć ponad 100 000 mieszkań. Uregulowanie stanu prawnego gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe mogłoby w dłuższej perspektywie zwiększyć liczbę mieszkań trafiających na rynek wtórny. Historia wcześniejszych prób rozwiązania opisywanego problemu uczy jednak, że na razie trzeba być ostrożnym z ogłaszaniem sukcesu.

Artykuł w dużym skrócie:

• Korzenie problemu związanego z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów pod spółdzielczymi blokami sięgają jeszcze lat 60. - 80. minionego wieku i ówczesnych decyzji inwestycyjnych. Czasem spółdzielnie zabudowywały grunty, do których miały dopiero otrzymać tytuł prawny.
• W III RP kwestii gruntowych nie potrafiono uporządkować. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt: III CZP 104/12) przesądziła, że niektórzy lokatorzy spółdzielni posiadają jedynie tzw. ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Ekspektatywa jest trudno zbywalna, gdyż nie można kupić jej na kredyt. Poza tym nieuregulowany stan prawny gruntu wyklucza wykup mieszkania od spółdzielni.

Poniżej Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl) wyjaśnia, dlaczego nowa inicjatywa rządu jest obiecująca, ale jednocześnie jej sukces nie wydaje się przesądzony.

Skąd w ogóle wziął się tak duży spółdzielczy problem?

Wyjaśniając genezę spółdzielczego problemu z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów można stwierdzić, że jest to efekt zaniedbań z dwóch epok. Mianowicie, w czasach PRL-u podczas realizacji spółdzielczych inwestycji mieszkaniowych niezbyt przejmowano się stanem prawnym gruntu. Spółdzielnie (zwłaszcza w Warszawie) nierzadko otrzymywały tylko promesę, czyli swoistą obietnicę ustalenia w przyszłości na ich rzecz właściwego tytułu prawnego do gruntu (już po budowie bloków). „Z kolei od początku III RP nie udało się definitywnie rozwiązać problemu spółdzielczych gruntów, choć próby oczywiście były podejmowane” - wyjaśnia Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Uchwała SN sprzed 13 lat ciosem dla wielu spółdzielców

W kontekście historycznych prób uregulowania problemu warto przypomnieć chociażby, że wiele spółdzielni nie skorzystało z rozwiązania, które przewiduje artykuł 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku. Chodzi o przeniesienie na rzecz spółdzielni własności gruntu za wynagrodzeniem lub ustanowienie użytkowania wieczystego. W 2010 r. wyrok Trybunału Konstytucyjnego (P 34/08) zakwestionował możliwość zasiedzenia gruntu przez spółdzielnię. „Natomiast trzy lata później Sąd Najwyższy wydał uchwałę, która choć uzasadniona prawnie była jednak ciosem dla wielu spółdzielców” - opisuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt: III CZP 104/12) wskazuje, iż: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”. Co ważne, liczne sądy wieczystoksięgowe przed uchwałą o sygnaturze III CZP 104/12 zakładały księgi wieczyste dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w bloku na nieuregulowanym gruncie. Teraz jednak nie ma już takiej możliwości i zostaje ekspektatywa. 

W praktyce chętnych na ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa jest raczej niewielu, gdyż przy takiej transakcji zakupu prawa nie można wspierać się kredytem mieszkaniowym. Opisywana sytuacja wpływa negatywnie na rynkowe ceny ekspektatyw - podobnie jak brak możliwości wykupienia mieszkania od spółdzielni do czasu uregulowania stanu prawnego gruntu. „Pamiętajmy też, że spółdzielnie zarządzające blokami położonymi na problematycznych działkach, ponoszą opłaty za bezumowne korzystanie z gruntów, co później wpływa negatywnie na koszty eksploatacji mieszkań” - zaznacza Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Czy za kolejnym razem wszystko już pójdzie gładko?

Rządowy projekt ustawy porządkującej kwestię spółdzielczych gruntów ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w maju 2026 r. Taka decyzja otwierałaby drogę do prac w Parlamencie. Czy zatem można być pewnym, że sytuacja tysięcy spółdzielców ulegnie zmianie? Pamiętajmy, że wiosną 2023 r. ówczesny rząd również przygotował swój projekt (tzn. projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe). Później prace jednak zamarły - m.in. ze względu na negatywną opinię Rady Legislacyjnej przy Prezesie Rady Ministrów. „Obecna sytuacja też jest skomplikowana, bo niedawno pojawił się konkurencyjny projekt poselski (projekt ustawy o ostatecznym uporządkowaniu stanu prawnego gruntów spółdzielni mieszkaniowych). Poza tym do rządowego projektu eksperci prawni mają uwagi” - informuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Wzrost spółdzielczej podaży byłby jednak stopniowy

Pozostaje zatem śledzić kolejną próbę rozwiązania gruntowego problemu, która w razie powodzenia miałaby pozytywny wpływ na podaż mieszkań z rynku wtórnego (zwłaszcza w Warszawie). Należy jednak pamiętać, że ewentualny efekt podażowy byłby mocno rozłożony w czasie. „Mieszkania spółdzielcze, do których obecnie przysługują ekspektatywy są bowiem zamieszkane w zdecydowanej większości przypadków. Często atut stanowi natomiast ich niezła lokalizacja” - podsumowuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Źródło: Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).